仿站低至300元,新闻自媒体

24小时国家新闻通告如何把京东白条套出来,白条自己套现最新方法

福克斯/2021-09-01/ 分类:科技资讯/阅读:
一块地,地主开价600万/亩:有票400万/亩,需要溢价200万/亩(无票),此时领导让你评估下这块地的真实地价大概要去到什么水平? 我们都知道, 一个项目如果存在无票成本,那么这个项目因为无票部分需要额外多承担土增税、增值税、所得税等税费,从而导致项 ...

 一块地,地主开价600万/亩:有票400万/亩,需要溢价200万/亩(无票),此时领导让你评估下这块地的真实地价大概要去到什么水平?

  我们都知道,一个项目如果存在无票成本,那么这个项目因为无票部分需要额外多承担土增税、增值税、所得税等税费,从而导致项目的利润会受到较大的影响。
 

  关于有票成本的详细解读,大家可以看牧诗之前的文章:收并购中如何理解「对价拆分」及「有票成本」?

  因此,上面提到的地产开价600万/亩,因为有200万/亩的无票成本,因此收购方收过来以后实际承担的地价是大幅高于600万/亩的,那么应该如何来衡量实际的收购土地成本呢?

  按照正常的测算逻辑,我们如果要去衡量这个真实的收购成本,操作步骤如下:

  ①土地成本按400万/亩有票,200万/亩无票代入测算表,计算项目的净利率;

  ②再以净利率反算项目的真实有票土地成本(本文中,我们都称之为“真实地价”)。

  这个时候可能需要用到一个工具【单变量求解】,具体用法可参考牧诗之前的文章:投资测算过程中学会使用“单变量求解”

  这个方法虽然非常精确,然而需要耗费比较长的时间。

  往往需要完整地做完一个测算才能算出来,要先定户型配比、初步方案、确定单方成本,过程比较复杂,不适宜快速推算地价。

  尤其是在与土地主的现场谈判中,暂也不能在谈判的时候让老板等一等,让我先做完一个测算再说,对吧?

  因此,此时如果能有一个经验公式指导我们快速推算出一个实际地价,是不是就显得很酷?

  为了探究这个结论,牧诗花了两个星期时间研究了15个测算案例,得出一个初步可以应用的经验公式。

  过程中繁琐的数据统计确实花费了较多时间,得来不易,如果大家觉得有用,还请点赞、评论、转发走起。

  我是怎么做的呢?为了保障结论的普适性,我分别测算了15个项目。

  这些项目包含不同地价、不同售价和不同容积率的项目,因为一开始牧诗也不知道到底哪个因素为主要因素,只有大而全的逐一试探了。

  后来在研究的过程中,发现地价也好,售价也好,其实无非不都是容积率的影响吗?

  容积率高的,地价、售价都便宜一些,产品溢价也低些;容积率低的,地价、售价都贵一些,产品溢价也要高一些。

  为此,我抛开了其他影响因素,重点把容积率作为变量开展试验。

  我一共选取了4个重点项目,这4个项目容积率分别为1.5、2.0、2.5、3.0,这4种类型基本涵盖了大家可能跟进的项目类型,容积率低于1.5或者再高于3.0的现在行情下应该很少了~

  我用前面提到的测算真实有票成本的方法分别对上面选出的4个项目进行了敏感性测试,测试结果是这样的:

  1、项目1:容积率1.5

  这个容积率整体户配我定的偏改善些,售价和地价也就高些,整体项目利润率也高些。

  通过对地价中的有票、无票成本进行变化,得出如下敏感性分析结果:

  从上面这个结果,我们可以得出几个结论:

  ①总地价一定的情况下,无票成本越高,项目的净利润率是越低的,而且降幅很大,也就印证了无票成本确实会增加较多税费成本,导致利润率降低。

  ②无票成本越高,收购的“真实亩单价”就越高,收购成本也就越高。

  ③确定“真实地价”和“有票成本”、“无票成本”的经验公式,牧诗基于经验假定这个公式为:

  真实地价=有票成本+无票成本*X

  我们把上面的数据代入到这个假定公式中,就可以得出系数X的值(表中最右侧一列)。

  可以看到X算出来大致在1.5-1.7的水平,算个平均数为1.7。

  因此容积率1.5的项目,我们在算真实地价的时候,可以大致参考公式:真实地价=有票成本+无票成本*1.7

  2、项目2:容积率2.0

  类似的,演算出来的敏感性结果大致如下:

  系数X的平均数为1.8,因此容积率2.0的项目,我们在算真实地价的时候,可以大致参考公式:真实地价=有票成本+无票成本*1.8

  3、项目3:容积率2.5

  系数X的平均数为1.6,因此容积率2.5的项目,我们在算真实地价的时候,可以大致参考公式:真实地价=有票成本+无票成本*1.6

  4、项目4:容积率3.0

  系数X的平均数为1.6,因此容积率3.0的项目,我们在算真实地价的时候,可以大致参考公式:真实地价=有票成本+无票成本*1.6

TAG:
阅读:
广告 330*360
广告 330*360

热门文章

HOT NEWS
  • 周榜
  • 月榜
广告 330*360
仿站低至300元,新闻自媒体
迪克斯金融资讯
微信二维码扫一扫
关注微信公众号
新闻自媒体联系QQ: 邮箱: Copyright © 2015-2017 迪克斯金融资讯 版权所有
二维码
意见反馈 二维码